Nhà, tài sản đang thế chấp có được cho thuê không?

1. Tình huống

Các hộ gia đình và doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để xây dựng nhà ở, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng hoặc căn hộ dịch vụ nhằm mục đích khai thác cho thuê thu dòng tiền trả nợ. Khi ký hợp đồng cho thuê nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh với khách hàng hoặc đối tác nước ngoài, nhiều bên yêu cầu phải công chứng hợp đồng thuê.

Tại thời điểm công chứng, một số tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu chủ nhà phải xin được Văn bản chấp thuận đồng ý cho thuê của ngân hàng thì mới chịu công chứng hợp đồng thuê. Việc này thường mất nhiều tuần làm việc với ngân hàng hoặc gặp khó khăn do ngân hàng ngại cấp văn bản riêng lẻ. Vấn đề đặt ra là: Chủ tài sản đang thế chấp có quyền cho thuê không, và pháp luật có bắt buộc ngân hàng phải đồng ý bằng văn bản hay chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thông báo?

2. Bộ Tư pháp hướng dẫn thế nào tại Công văn 4908/BTP-BTTP?

Tại Mục 3 Công văn số 4908/BTP-BTTP ngày 01/07/2026, Bộ Tư pháp đã trích dẫn trực tiếp quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:

• Khoản 6 Điều 321 BLDS 2015: Bên thế chấp “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.

Từ quy định rõ ràng của luật, Bộ Tư pháp nêu rõ hướng dẫn:

3. Hiểu đơn giản

Quyền khai thác công dụng, hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc về chủ sở hữu (bên thế chấp), trừ khi các bên có thỏa thuận chuyển giao quyền chiếm giữ cho ngân hàng.

Do đó, pháp luật không bắt buộc chủ tài sản phải có "giấy đồng ý" hay "văn bản phê duyệt" của ngân hàng mới được ký hợp đồng cho thuê. Trách nhiệm pháp lý cốt lõi của chủ tài sản là nghĩa vụ thông báo minh bạch cho cả hai bên: thông báo cho người thuê biết nhà đang thế chấp để họ lường trước rủi ro khi ngân hàng xử lý nợ; và thông báo cho ngân hàng biết tài sản đang cho ai thuê để bảo đảm tính công khai.

4. Những điểm cần kiểm tra và chuẩn bị

Để hợp đồng cho thuê nhà xưởng, căn hộ đang thế chấp vừa hợp pháp, vừa bảo đảm an toàn kinh doanh lâu dài, các bên cần lưu ý:

• Ghi nhận rõ tình trạng thế chấp trong hợp đồng thuê: Trong hợp đồng thuê phải có điều khoản xác nhận bên thuê đã được thông báo đầy đủ về việc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nào, số hợp đồng thế chấp và cam kết của hai bên.
• Gửi thông báo bằng văn bản đến ngân hàng: Soạn văn bản thông báo cho ngân hàng về việc cho thuê tài sản, gửi qua đường bưu chính bảo đảm hoặc nộp trực tiếp tại văn thư ngân hàng có biên nhận lưu giữ.
• Thỏa thuận xử lý khi ngân hàng phát mại tài sản: Theo quy định pháp luật, nếu ngân hàng xử lý nợ mà tài sản đang cho thuê thì hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực cho đến hết thời hạn thuê nếu bên thuê đã được thông báo hợp lệ, hoặc bên cho thuê phải cam kết hoàn trả tiền cọc, bồi thường thiệt hại cho bên thuê.
• Lập vi bằng hiện trạng bàn giao mặt bằng: Khi bàn giao nhà xưởng, máy móc hoặc tòa nhà cho thuê, nên yêu cầu Thừa hành viên lập vi bằng ghi nhận hiện trạng chi tiết để tránh các tranh chấp về hao mòn, hư hỏng hoặc chậm bàn giao khi thanh lý hợp đồng.

Văn bản gốc: Công văn 4908/BTP-BTTP của Bộ Tư pháp

Văn bản do Cục Bổ trợ tư pháp – Bộ Tư pháp ban hành ngày 01/07/2026. Nhấn vào từng trang để mở chế độ xem toàn màn hình.

Công văn 4908/BTP-BTTP ngày 01/07/2026 — trang 1

Nhấn mở toàn màn hình ↗

Công văn 4908/BTP-BTTP — trang 2

Nhấn mở toàn màn hình (Dấu đỏ) ↗